Неожиданное решение властей по долгам за ремонт дома рискует коснуться большей части сделок на вторичном рынке.
Не исключено, что бывшему владельцу придётся продолжать погашать задолженность. Какими законными способами новый хозяин может добиться этого? По словам депутата мажилиса Павла Казанцева, по этому поводу в парламент поступает много обращений от населения, передает inbusiness.kz.
Например, гражданин В. купил дом в старой "хрущевке", в которой велись ремонтно-строительные работы. Только вступив в права собственника он узнал, что с каждого жителя за ремонт собирают по 1,5 миллиона тенге. Но на соответствующем собрании в ОСИ за это решение голосовал бывший собственник. Раз уж сам поддержал, так сам и плати, решил В. и сейчас пытается взыскать данную сумму у предшественника.
"Подобных кейсов достаточно. В настоящее время во многих городах республики многоэтажные жилые дома активно вовлекаются в программы модернизации жилищного фонда акиматов. За счёт кредитных средств проводится капитальный ремонт всего жилого комплекса, либо ремонтируется каждый подъезд, идёт замена лифтов. Процесс, как говорится, на марше", – рассказал мажилисмен Казанцев.
Соответственно, по ходу процесса возникают различные проблемы. При этом на каждого жильца оформляется кредиты – итоговая сумма распределяются между собственниками квартир и коммерческой недвижимости. Срок выплаты этого долга длится до 10 лет. В это время бывший собственник может продать жилье, скрывая долг.
Депутат сообщил, что в связи с этим у избирателей возникли несколько вопросов: к какому виду взносов относятся платежи по кредитам? Если они не является взносом, можно ли не выплачивать их новому собственнику при наличии задолженности по кредиту у бывшего владельца? Имеют ли ОСИ право взыскать их с бывшего собственника?
Парламент нынешнего созыва с 2022 года принял уже несколько пакетов законодательных поправок, которые существенно изменили законодательство о жилищных отношениях. Однако ни один из них не смог решить данную проблему. Как следствие, депутаты поставили в затруднительное положение население, органы управления многоквартирными домами, а также юристов и судей.
Соавтором практически всех новых законопроектов по жилищным отношениям является депутат мажилиса Екатерина Смышляева. Она не скрывает, что и ей задают подобные вопросы. Но решения она так и не нашла. Депутаты вместе с правительством не пошли дальше обсуждения.
"Мы, депутаты, склоняемся к тому, что кредитные средства, полученные на ремонт жилья, правильнее обозначить как "целевой взнос". Потому что вопросы получения таких кредитных средств и уплаты их в качестве взноса должны обсуждаться на общем собрании жилого дома, и там должно быть принято общее решение. Но регулятор, государственные органы, курирующие ЖКХ, считают, что ремонт и благоустройство жилья лучше осуществлять не за счёт кредита, а за счёт накопительных взносов, взимаемых с жильцов и собственников коммерческой недвижимости", – сказала Смышляева.
В соответствии с изменениями, внесенными в закон "О жилищных отношениях" в июле 2025 года, отныне горожане обязаны платить:
Здесь, текущие взносы – это обязательные ежемесячные взносы собственников квартир, нежилых помещений на покрытие расходов по управлению объектом кондоминиума.
Накопительные взносы – обязательные ежемесячные взносы собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его частей.
К целевым взносам относятся взносы собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок для оплаты мероприятий, не предусмотренных годовой сметой расходов на управление объектом кондоминиума.
А ежемесячные текущие взносы на покрытие расходов по содержанию паркинга и кладовок платят только собственники парковочных мест и кладовок.
Депутаты надеются, что если все эти взносы будут собраны вовремя, в нужном размере и накоплены в полном объёме, то, возможно, и не возникнет необходимости брать кредит.
По сравнению с накопительным взносом, у кредита есть большой недостаток – если часть жильцов не вносит взносы своевременно и из-за этого оплата будет просрочена, то банки начнут начислять штрафы и пени. В результате и без того большая задолженность будет стремительно расти.
Депутат Смышляева обратила внимание, что этот вопрос очень сложный и важный. По её словам, сегодня местные органы власти действительно, по согласованию с управляющими компаниями, повсеместно используют кредиты для модернизации жилого фонда и проведения капитального ремонта. В результате возникают споры. Мажилисмен посоветовала казахстанцам решить этот спорный вопрос самим и с самого начала.
"Что касается того, кто будет выплачивать этот кредит. В теории это должно переходить от одного собственника к другому при реализации жилья. Пока для этого используется механизм, который связан с переоформлением долга. Если при переоформлении жилья собственник квартиры заявляет покупателю о наличии у него такого долга, то они оба должны, сидя перед нотариусом, договориться, кто будет его платить. Нотариус внесет совместное решение в договор и оформит его. Например, если хозяин хорошо уступил, то платить должен тот, кто приобрёл жилье. А если долг не заявлен, соответственно, он должен остаться за первоначальным собственником", – отметила депутат Екатерина Смышляева.
Как ранее сообщал Inbusiness.kz, в Астане на фельдшера скорой помощи упал большой кусок кирпичной облицовки жилого дома 2004 года постройки по адресу "Тәуелсіздік, 24б". Позже пострадавшая Улдана Мырзуан скончалась в больнице.
После трагического случая журналисты потребовали у председателя комитета по делам строительства и ЖКХ минпромстроя Бакытжана Жунисбекова объяснить, кто несёт ответственность за состояние старых зданий и почему подобные ЧП повторяются по всей стране?
По сути чиновник за обрушение фасада дома назначил ответственными самих жильцов. Глава комитета сослался на обновлённый закон: согласно поправкам в законодательство, внесенными депутатами, теперь полную ответственность за безопасность и надлежащее состояние дома старше 5 лет несут исключительно собственники квартир и их объединение – ОСИ (до 5 лет ответственность несёт застройщик).
Именно они обязаны регулярно инспектировать фасад, крышу и прочие конструкции и элементы, проводить техническое обследование и своевременно инициировать капитальный ремонт.
"Объединение собственников имущества должно обязательно содержать общее имущество. В данном случае это ограждающие материалы фасадной конструкции в том виде, который обеспечивает безопасность их эксплуатации", – заявил глава комитета ЖКХ Жунисбеков.
Он подчеркнул, что жильцы сами определяют сроки сбора средств и проведения ремонта. Если решение не принято и ремонт не производится, это их зона ответственности. Жилищная инспекция, которую депутаты в этом году наделили новыми полномочиями, якобы может лишь применять штрафные санкции, но не вправе принудить жильцов к сбору средств.
Чиновник добавил, что новый Строительный кодекс, который находится на рассмотрении в Мажилисе, увеличит гарантийный срок застройщика с 2 до минимум 5 лет и введет обязательную проверку государственными инспекторами при сдаче новостроек. Однако эти нормы не имеют обратной силы и не распространяются на дома, построенные до вступления в силу данного кодекса.
Если старый фасад обрушился, став причиной гибели или порчи имущества, виновными объявляются жильцы и ОСИ, не уследившие за зданием. Застройщик и акимат при этом полностью снимают с себя ответственность.
